O conjunto de instrumentos formado pelo Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação-Sanção tem como objetivo inibir a retenção e a especulação imobiliárias em áreas infraestruturadas. Apesar da importância e do potencial do PEUC para o cumprimento da função social da propriedade urbana, há poucos registros de casos de aplicação do instrumento no país. Isso porque, aplicar o PEUC não é tarefa fácil, e muitos municípios não conseguem operacionalizar a sua implementação, que demanda uma série de ações, desde a disponibilização de fontes de dados atualizadas até a capacitação de agentes administrativos.
Ainda, a definição de uma estratégia espaço-temporal de notificação, que pressupõe o conhecimento do estoque de terra e do parque construído ociosos e a identificação, de forma sistematizada, do universo notificável, tem se mostrado fundamental para apoiar os municípios em uma política de notificação mais eficiente. Conhecer os imóveis passíveis de PEUC conforme parâmetros estabelecidos pela legislação urbana vigente, nos perímetros prioritários de aplicação do instrumento, traz aprimoramentos para o desenvolvimento de uma política mais consistente de combate à ociosidade imobiliária urbana.
Desde 2014, o Município de São Paulo vem utilizando o PEUC para notificar proprietários de imóveis ociosos. Diante do reduzido número de casos de aplicação no país, a experiência de São Paulo alcança relevância nacional. Contudo, apesar dos avanços, a continuidade da aplicação do instrumento, diante do esgotamento das informações sobre a ociosidade imobiliária, tem demandado a ampliação de métodos e técnicas para identificação do universo notificável.
Para enfrentar esse desafio, a Organização das Nações Unidas para a Educação, a Ciência e a Cultura (UNESCO), em conjunto com a Prefeitura de São Paulo (PMSP), apoiou a elaboração de estudo técnico visando ao desenvolvimento de metodologia específica para a identificação de imóveis ociosos passíveis de PEUC, nos seguintes perímetros prioritários de notificação na área central do município: Subprefeituras Sé e Mooca, que incorporam a Operação Urbana Centro, além da Operação Urbana Consorciada Água Branca, localizada na Subprefeitura Lapa.
Assim, a finalidade desta publicação é apresentar o processo de construção e os resultados da Metodologia para apresentação MIIPO Identificação de Imóveis Potencialmente Ociosos – MIIPO, elaborada no âmbito do estudo técnico produzido por pesquisadores do LabHab/FAU-USP e do LEPUR/PGT-UFABC, para subsidiar a aplicação do PEUC em São Paulo. O estudo, que contou com a parceria da PMSP, por meio da Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade (CEPEUC), foi desenvolvido entre os meses de junho de 2020 e julho de 2021, durante a pandemia de COVID-19, por meio de duas estratégias principais.
A primeira teve como finalidade a identificação da potencial ociosidade imobiliária na área de estudo, por meio do levantamento e sistematização de dados e informações municipais e da construção de um instrumento inovador, o Índice Multicritério de Ociosidade (IMO). A segunda estratégia consistiu no levantamento de campo remoto de um conjunto de 538 quadras, que possibilitou a identificação, caracterização e classificação de imóveis potencialmente ociosos, além da validação do IMO.
De forma geral, a MIIPO traz como resultados e avanços (i) a estruturação da extração de dados para identificação de imóveis Não Edificados e Subutilizados; (ii) a construção e validação do Índice Multicritério de Ociosidade para a área de estudo, que inova no uso, de forma agregada, de variáveis relacionadas à não utilização de imóveis, bem como (iii) o desenvolvimento de instrumental e metodologia específicos para levantamento de campo remoto, procedimento que pode ser incorporado à rotina de CEPEUC. Os processos metodológicos desenvolvidos para a área central de São Paulo podem ser replicados não apenas em outras regiões da cidade, mas também por outros municípios.
De forma mais ampla, o desenvolvimento da MIIPO pode subsidiar também reflexões sobre os desafios colocados para a aplicação do PEUC, no cenário pós-pandemia, diante do aumento da vacância e da ociosidade imobiliária nos perímetros que concentram o fenômeno, o que torna seu enfrentamento mais difícil e complexo.
Com o objetivo de dar publicidade aos resultados e à própria metodologia desenvolvida, esta cartilha tem como público-alvo equipes técnicas de governos municipais, dirigentes e pesquisadores do urbano, movimentos sociais e demais interessados pelo fenômeno da ociosidade imobiliária nas cidades brasileiras.
Equipe LabHab/FAU-USP e LEPUR/PGT-UFABC.
ARQUIVOS PARA DOWNLOAD |
| Cartilha MIIPO [ PDF | 55Mb ] |
